O Direito Real de Superfície tornou-se um tema estratégico para empresas, investidores e proprietários de imóveis envolvidos em projetos de geração distribuída. As mudanças introduzidas pela Reforma Tributária podem aumentar os custos dessas operações e reforçam a importância de estruturar os negócios com segurança jurídica desde o início.
Além da incidência da CBS e do IBS sobre determinadas operações envolvendo direitos reais, a criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e o compartilhamento de informações entre as administrações tributárias ampliam a necessidade de planejamento jurídico e tributário.
O Direito Real de Superfície pode oferecer maior segurança às operações diante dos impactos da Reforma Tributária.
O que é o Direito Real de Superfície?
O Direito Real de Superfície (ou DRS) é um instrumento previsto nos artigos 1.369 a 1.377 do Código Civil. Ele permite que uma pessoa utilize, possua e explore o solo, o subsolo e o espaço aéreo de um imóvel durante determinado período, mediante as condições estabelecidas pelas partes.
Nos projetos de geração distribuída, esse instrumento é especialmente relevante quando a usina solar fotovoltaica está instalada em imóvel pertencente a terceiro.
Nessas operações, é comum que investidores, proprietários de imóveis e cooperativas utilizem contratos de arrendamento, locação, comodato ou cessão de uso. Entretanto, esses instrumentos nem sempre oferecem o mesmo nível de proteção jurídica proporcionado pelo DRS.
Por que o Direito Real de Superfície é importante na geração distribuída?
Empreendimentos de geração distribuída costumam permanecer em operação por décadas. Por isso, garantir a estabilidade jurídica da ocupação do imóvel é essencial para reduzir riscos.
Sem uma estrutura adequada, situações como penhora, falência, sucessão, divórcio ou outras restrições que atinjam o imóvel podem comprometer a continuidade da operação.
Além disso, a realização de uma due diligence imobiliária antes da formalização dos contratos contribui para identificar riscos e evitar litígios futuros.
Como a Reforma Tributária impacta o Direito Real de Superfície?
O DRS ganhou ainda mais relevância porque a Lei Complementar nº 214/2025 passou a prever a incidência da CBS e do IBS sobre operações onerosas envolvendo direitos reais.
Os artigos 4º, §2º, VI, e 252 da LC nº 214/2025 incluem expressamente a instituição, a cessão e os atos translativos onerosos de direitos reais entre as hipóteses sujeitas à tributação.
Além disso, a nova legislação adota a primazia da realidade econômica da operação. Dessa forma, a incidência tributária deixa de depender exclusivamente da forma jurídica utilizada pelas partes.
Quais riscos existem quando o direito não é registrado?
O interessado precisa registrar o Direito Real de Superfície no Cartório de Registro de Imóveis para constituí-lo.
Quando existe apenas a escritura, sem o respectivo registro, o instrumento pode não produzir os efeitos jurídicos esperados.
Ao mesmo tempo, as regras introduzidas pela Reforma Tributária podem gerar discussões sobre a incidência da CBS e do IBS em determinadas operações, mesmo quando as partes não constituíram formalmente o direito real.
Por isso, é necessário analisar cada caso individualmente.
Cadastro Imobiliário Brasileiro amplia o compartilhamento de informações
Outro ponto de atenção é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB).
A nova legislação prevê integração e compartilhamento de informações entre União, Estados, Distrito Federal e Municípios.
Além disso, será possível utilizar metodologias para estimar o valor de mercado dos imóveis com base em dados cadastrais, registros públicos, informações fiscais e características do bem.
Na prática, essas mudanças podem influenciar a apuração do ITBI, IPTU, ITR e outros tributos relacionados às operações imobiliárias.
Vale a pena regularizar antes da transição?
Dependendo das características da operação, postergar a constituição do Direito Real de Superfície pode representar aumento dos custos de regularização.
Além das despesas já existentes com escritura pública, registro imobiliário, emolumentos e ITBI, passam a existir os impactos decorrentes da incidência da CBS e do IBS sobre determinadas operações.
À medida que a transição da Reforma Tributária avança, esses custos tendem a aumentar.
Direito Real de Superfície Reforma Tributária exige planejamento jurídico
O Direito Real de Superfície Reforma Tributária envolve questões imobiliárias, tributárias e regulatórias que exigem análise integrada.
Por isso, antes de estruturar ou revisar operações envolvendo usinas fotovoltaicas e geração distribuída, é recomendável avaliar os impactos da nova legislação sobre cada empreendimento.
O Raquel Arantes Advocacia acompanha continuamente as alterações relacionadas à Reforma Tributária e ao setor elétrico, prestando assessoria jurídica especializada para a estruturação e revisão de operações envolvendo Direito Real de Superfície.
By Ravi Soares
junho 21, 2026
By Ravi Soares
junho 21, 2026
