By raquel@arantestavares.com.br fevereiro 06, 2025
Os impactos para projetos de geração compartilhada de energia
Por Ravi Soares, Belo Horizonte, 25 Junho 2026
Os integrantes do Sistema de Compensação de Energia, observando as regras determinadas na legislação pertinente, estruturaram operações que, em sua maioria, seguem o seguinte:
O proprietário da usina fotovoltaica (UFV), o proprietário do imóvel onde a UFV será/está instalada (que pode ou não ser o proprietário da própria UFV), e o Consórcio/Associação/Cooperativa usualmente celebram contratos de locação dos equipamentos e instrumentos referentes ao imóvel em que a UFV está instalada (na maioria das vezes se trata de arrendamento, locação, comodato, cessão gratuita, autorização de uso etc.).
No presente artigo, não se entrará na questão se essa estrutura sofrerá impactos com as novas regras da Reforma Tributária (esse assunto será abordado em outra oportunidade).
ndependentemente dos negócios celebrados, questão primordial para garantir a segurança da operação é assegurar que o imóvel em que a usina fotovoltaica está instalada estará disponível, livre e desembaraçado de ônus por todo o período contratual (geralmente se trata de contratos de longa duração, que ultrapassam 20 anos).
Diversos clientes não tomam as cautelas devidas antes de concluir as negociações, como a realização de due diligence, e são surpreendidos negativamente com restrições (iminentes/previsíveis) que alcançam o imóvel (penhora de bens, falência, sucessão/divórcio do proprietário originário, dentre outros).
Instrumento essencial para resguardar os interesses das partes, muitas vezes negligenciado, é a instituição do Direito Real denominado “Direito Real de Superfície” (DRS), previsto nos artigos 1.369 a 1.377 da Lei Federal nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (“Código Civil”).
O DRS contempla o direito de utilização, disposição, posse e fruição do solo, subsolo e espaço aéreo (superfície) do imóvel objeto, garantindo-se as atividades inerentes à construção, instalação e operação da UFV.
Usualmente, o DRS é oneroso, ou seja, o Superficiário (beneficiário) paga ao proprietário determinado valor (geralmente mensal), ou se compromete a pagar as despesas do imóvel, como tributos, manutenção, reformas etc., livremente pactuado pelas partes.
O Direito Real somente será constituído com o devido registro imobiliário (art. 167, I, nº 39 c/c art. 169 c/c art. 176 da Lei Federal nº 6.015/73).
Para tanto, há custas e emolumentos para lavratura do Contrato, sob a forma de Escritura Pública e respectivo registro no Serviço de Registro de Imóveis – CRI, bem como o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso Inter Vivos (“ITBI”), conforme legislação e interpretação aplicáveis, além de inexistência de débitos tributários em aberto vinculados ao imóvel.
Lado outro, como se sabe, a Reforma Tributária (alterações referentes a tributação sobre o consumo introduzidas pela E.C nº 132/23, L.C nº 214/25, L.C nº 227/26, e Decreto nº 12.955/26) já é uma realidade, sendo o ano de 2026 considerado como o “ano teste”.
De forma gradual, a partir de 2027, serão substituídos os tributos PIS/COFINS (federais), ICMS e ISS, pelos CBS e IBS.
Ademais, a Reforma Tributária atingirá, ainda que indiretamente, dadas as inovações trazidas pela nova legislação, outros tributos/negócios jurídicos.
Algumas operações que atualmente são isentas/não tributadas, ou que possuem apenas tributação federal e/ou estadual e/ou municipal passarão a suportar a carga tributária composta do IVA Dual (CBS + IBS).
Este é o caso da constituição do DRS oneroso (e demais direitos reais).
O art. 4º, §2º, VI e o art. 252, II da LC nº 214/25 indicam expressamente a incidência do IBS e da CBS nas operações onerosas com bens ou serviços, com contraprestação, incluindo o decorrente de instituição, cessão e ato translativo onerosos de direitos reais.
Com a Reforma Tributária, haverá primazia da realidade fática, ou seja, pouco importa para a caracterização das operações com incidência tributária o título jurídico pelo qual o bem encontra-se na posse do fornecedor; a espécie, tipo ou forma jurídica, a validade jurídica e os efeitos dos atos ou negócios jurídicos; a obtenção de lucro com a operação; e o cumprimento de exigências legais, regulamentares ou administrativas. (art. 4º, §3º, da LC nº 214/25).
Pode-se sustentar que, para aqueles considerados contribuintes que celebram Escritura de Direito Real de Superfície, porém não o registram, além de estarem desacobertados juridicamente (inexistência de constituição de DRS por ausência de Registro), há risco de entendimento fiscal no sentido de que ainda estarão sujeitos a autuações por deixarem de recolher a tributação do CBS/IBS incidentes, sendo o momento do fato gerador, o da celebração do ato, inclusive de quaisquer ajustes posteriores, exceto os de garantia (art. 254, II da LC nº 214/25).
Ademais, apesar do art. 4º, §5º, II da L.C nº 214/25 prever que nesta operação (constituição de DRS) não haverá alteração da base de cálculo do ITBI, necessário destacar que a Reforma Tributária trouxe a obrigatoriedade do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) – identificador único para cada imóvel.
A previsão é que as informações cadastrais (CIB) terão integração, sincronização e compartilhamento obrigatório e tempestivo em ambiente nacional de dados entre as administrações tributárias federal, estaduais, distrital e municipais. (art. 59, §2º da L.C nº 214/25).
Será possível, também, a apuração de valor de referência dos bens imóveis, com vistas à estimativa de seu valor de mercado, com base em metodologia estabelecida em ato conjunto da RFB e do CBIBS, que levará em consideração (i) análise de preços praticados no mercado imobiliário, (ii) informações enviadas pelas administrações tributárias (federal, estaduais e municipais), relativas inclusive ao IPTU/ITR, ITCMD e ao ITBI, (iii) informações prestadas pelos serviços registrais e notariais, instituições financeiras, empresas permissionárias e concessionárias de serviços públicos, (iv) localização, tipologia, destinação e data, padrão e área de construção, (v) análise de tendências econômicas de valoração; entre outras características do bem (art. 256 da L.C nº 214/25 c/c art. 366 do Decreto nº 12.955/26).
Isto significa que, em razão do cruzamento de dados entre União, Estados e Municípios, bem como em razão da implementação do CIB e possibilidade de estimativa de avaliação dos imóveis pelo Fisco, é possível que os valores de referência dos imóveis sejam revistos. Como efeito prático, é provável o aumento dos valores devidos a título de ITBI, IPTU/ITR ao longo dos anos.
Ademais, o valor de referência do imóvel poderá ser utilizado como elemento de prova para fins de arbitramento do valor da operação, em conjunto com as demais características da operação.
Em suma, para aqueles que deixarem para instituir o Direito Real de Superfície após 2026, poderão sofrer um aumento dos custos para a regularização da questão.
Já em 2027, a alíquota projetada de IBS/CBS está em 9,23%. Considerando que a base de cálculo para o DRS será o valor do ato (art. 255, III da LC nº 214/25), bem como considerando que para esta operação há um redutor de alíquota (art. 261 da LC nº 214/25), estima-se um custo operacional em 2027 de 4,6% (sobre o valor do ato), considerando as referidas alíquotas projetadas, podendo chegar a 14% (sobre o valor do ato) em 2033 (considerando-se alíquota projetada de IBS/CBS de 27,97%).
Soma-se a isto, os custos já mencionados de custas e emolumentos para lavratura do Contrato, sob a forma de Escritura Pública e respectivo registro no Serviço de Registro de Imóveis – CRI, bem como o pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso Inter Vivos (“ITBI”) – que poderá, conforme já destacado, em razão das (re)avaliações dos valores dos imóveis, também suportar reflexos em seu valor – além de inexistência de débitos tributários em aberto vinculados ao imóvel.
A Equipe do Raquel Arantes Advocacia acompanha as alterações legislativas relacionadas ao setor elétrico e à Reforma Tributária.
Destaca-se que o tema demanda análise individualizada, especialmente considerando as particularidades de cada caso.
By raquel@arantestavares.com.br
fevereiro 06, 2025
